La política de Viena para ofrecer pisos baratos y qué podemos aprender de ella
Desde hace décadas, la capital austriaca se ha erigido como un modelo a seguir, ofreciendo alojamiento a precio razonable para todos y deteniendo la especulación
El aumento imparable del precio del alquiler
en el centro de las grandes ciudades no es un problema exclusivamente
español, ni siquiera europeo. Basta con echar un vistazo a la prensa
local de la mayoría de capitales occidentales para comprobar que no
estamos solos. Sin embargo, cuando se trata de buscar soluciones, hay un lugar que siempre aparece como un modelo a seguir.
Se trata de Viena, la capital de Austria, una ciudad de algo más de
1.800.000 habitantes que crece a un ritmo de un 2,4% anual y que ha sido
el objeto de estudio y de exposiciones como 'El Modelo de Viena: casas para el siglo XXI', que intentaban desentrañar las claves de su éxito.
¿En qué se basa exactamente? Como explica un reportaje recién publicado en 'The Guardian', en particular en el gran apoyo económico público al
alquiler y la construcción de vivienda social y en general a una
política urbanística de orientación claramente social, lo que hace que
sea una de las mejores ciudades para vivir en el mundo. A menudo suele
figurar en los primeros puestos
por su calidad de vida, tanto para residentes como para expatriados. Y
todo ello a pesar de tener un nivel de vida más bien caro, que el
ayuntamiento intenta compensar con ayudas a la vivienda.
El
ayuntamiento impone precios máximos al alquiler desde 1917. En 2013,
este se encontraba en 7 euros por metro cuadrado para estos pisos
protegidos
Hasta ocho de cada 10 nuevos pisos están financiados por el sistema de vivienda pública y el 60% de la población vive en casas protegidas. La expansión del mercado subvencionado impide que los propietarios suban los precios introduciendo continuamente nueva competencia. De esa forma, señala el medio inglés, “el coste del alquiler se reduce, lo que significa que los trabajadores que cobran menos puedan permitirse vivir en la capital austriaca, incluso en el centro de la ciudad”. Algo muy diferente a lo que está ocurriendo en Madrid o Londres, donde resulta cada vez más caro habitar en los barrios del centro y la vivienda protegida se construye en las afueras.
“Como el mayor propietario inmobiliario de Austria, la ciudad de Viena posee alrededor de 220.000 apartamentos de alquiler”, recuerda un informe publicado por Wolfgang Föster,
del Departamento de Estudios Inmobiliarios de la ciudad. Como
complemento, hay otras organizaciones de lucro limitado que gestionan
otros 136.000 apartamentos, y las cuales tienen el compromiso de
reinvertir sus beneficios en el sector inmobiliario u ofrecer su
vivienda a familias con bajos ingresos (un 50% debe estar destinada a
ellos) a cambio de exenciones fiscales. El ayuntamiento impone un máximo
precio de alquiler según la zona, gracias a una ley de 1917. En 2013 se
encontraba en un máximo de 7 euros por metro cuadrado para estos pisos
protegidos.
Una vida más fácil
Este año, el municipio ha
gastado unos 577 millones en subsidiar el alquiler, construir y
reformar, una cantidad sustancial debido al tamaño medio de la ciudad.
Por ejemplo, Londres gasta una cantidad semejante, y su alcalde, Sadiq Khan,
ha calculado que necesitarán unos 2.700 millones de libras de inversión
para evitar que la crisis inmobiliaria se agrave. Estas intervenciones
se traducen en facilidades económicas para los vecinos. En el reportaje
de 'The Guardian', una enfermera llamada Barbara Hammer explica que paga 560 euros al mes por una casa de 80 metros cuadrados a 15 minutos en tranvía del centro de la ciudad.
Muchos
de los pisos de vivienda social fueron construidos antes de la Segunda
Guerra Mundial, por lo que se destina mucho dinero a reformarlos
Uno
de los objetivos del programa es permitir que los ciudadanos puedan
vivir cerca de su lugar de trabajo, algo cada vez más complicado en otras ciudades,
lo que está empujando a sus habitantes a la periferia y las ciudades
dormitorio. Lo que genera problemas adicionales, como el aumento de la contaminación por el gran número de desplazamientos que se producen cada día. La ciudad austriaca intenta poner freno al problema limitando la construcción de viviendas unifamiliares (son apenas un 9% del total) y abogando por pisos de apartamentos de alta densidad –de cuatro plantas o más– pero de calidad.
Este espíritu vienés se remonta a hace casi un siglo, como recuerda en 'City Observatory' Mike Eliason,
un experto en urbanismo que ha participado en el desarrollo de las
'passivhouse', un tipo de edificio de bajo consumo energético que se
está construyendo en Viena, y que en su opinión es una manifestación más
de todo lo que está haciendo bien la ciudad. En los últimos años, ha
sido clave la 'wohnbauoffensive' (algo así como “ofensiva residencial”),
un proyecto del SPD para facilitar la construcción y aumentar anualmente un 30% la construcción de pisos,
de forma que vaya acorde a la creciente demanda. Esa es, en opinión de
Eliason, una de las claves del éxito vienés: no en impedir la
construcción de más casas, sino en lanzarlas al mercado cuanto antes,
mejor.
No
solo eso, sino que la ciudad destina una amplia partida de dinero
(alrededor de 200 millones) a rehabilitar el amplio parque de vivienda
social construido en gran parte antes de la Segunda Guerra Mundial. Gran
parte de esta inversión se destina a la construcción de pisos sostenibles,
que están construidos para ser más duraderos y cuyo diseño reduce las
posibilidades de que el inquilino sufra pobreza energética. Además, el
programa cuenta con una gran participación ciudadana. Los
'bauträgerwettbewerbe' (concurso público de constructores) estipulan
como uno de los criterios principales que las viviendas sean económicas y
de calidad, lo que según el urbanista ha producido algunos proyectos
tremendamente innovadores, como se puede comprobar en la página del concurso.
Sin mendigos, sin segregación
Estas
apuestas pueden ser vistas como una mejora de calidad de vida para las
clases medias que habitan en la ciudad, pero también como parte de un
programa para evitar que haya mendigos por no poder acceder la vivienda. Como recuerda en 'Crosscut' el escritor y editor Joe Copeland,
entre los grandes logros de Viena se encuentra “mezclar grupos de
distintas etnias, edades e ingresos, proteger el espacio abierto o
construir nuevas líneas de tren a las zonas por urbanizar antes de que
se construyan los barrios”, anticipándose a problema de transporte o
potencial 'guetización'.
El
objetivo del ayuntamiento es intervenir los precios de forma que ninguno
de los residentes destine más de un 25% de sus ingresos al alquiler
Además, Viena ha convertido muchas de las antiguas zonas industriales en nuevos barrios residenciales. Eliason cita el ejemplo de Seestadt Aspern, un distrito que dará cabida a 20.000 habitantes y que fue construido sobre el terreno de un antiguo aeropuerto. El objetivo es garantizar la calidad de vida de los vecinos teniendo en cuenta que la capital austriaca es particularmente cara. Un reportaje de 'Hud User' recordaba que el objetivo del ayuntamiento es intervenir los precios de forma que ninguno de los residentes destine más de un 25% de sus ingresos al alquiler. Sin embargo, el aumento de la renta familiar no implica que los habitantes de uno de estos pisos sean desalojados; esto hace que convivan vecinos de distintas clases sociales e impide que se generen guetos por nivel de ingresos.
Hay
otros pilares importantes en la tradición inmobiliaria vienesa, como
recuerda Förster. A saber: una independencia municipal garantizada por
la Constitución que permite a la ciudad decidir su inversión de forma
autónoma; una continuada política urbanística orientada a lo social, a
partir de una comisión de infraestructura independiente; y una voluntad
de “no abandonar el desarrollo urbano e inmobiliario al libre mercado”.
Por todo ello, recuerda el experto, “la vivienda social de Viena
representa un sistema variado que se ha adaptado durante décadas a los
nuevos retos. A pesar de su complejidad, su primer objetivo debe tenerse
presente: ofrecer pisos modernos y cómodos en un entorno urbano
atractivo para todos los residentes a precios asequibles”.
https://www.elconfidencial.com/alma-corazon-vida/2017-12-13/viena-pisos-baratos_1492102/?fbclid=IwAR3yRw7XkLFhUlKjI7d1axYgvsIeMrox5iOrnrIgcbAX5o9u6BHGMVbw71Y
Ante el debate de impulsar una ley para fijar precios de alquiler, cuestión debatible por los efectos negativos que produce en el mercado y la opcion de alquiler social, es mucho mejor defender esta propuesta de un alquiler impulsado por el ayuntamiento.
Aquí defienden subsidios al alquiler para personas que lo necesiten...http://www.econ.upf.edu/~montalvo/columnas/LVdinero%20opinion181009.pdf
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